Taux de couverture de la dette

Le Debt Service Coverage Ratio, ou taux de couverture de la dette, exprime le rapport entre l'Excédent brut d'exploitation et le service de la dette.



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Immobilier - Crédit - Taux d'intérêt - Finance

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Le Debt Service Coverage Ratio (DSCR), ou taux de couverture de la dette (TCD), exprime le rapport entre l'Excédent brut d'exploitation et le service de la dette (intérêt, principal et , le cas échéant, annuités de crédit-bail). C'est un outil couramment utilisé pour évaluer la capacité d'une personne ou d'une entreprise à générer suffisamment de marge d'exploitation pour couvrir les annuités d'emprunt ou de crédit-bail. Ce ratio est utilisé dans le domaine bancaire, et sert à définir un seuil minimal acceptable pour un prêteur. Plus le ratio est élevé, plus il est facile d'obtenir un financement.

Utilisation

En finance d'entreprise et en financement de projet, le DSCR se réfère à un montant de marge d'exploitation disponible servant à faire face aux intérêts et au remboursement du capital de la dette.

Dans le financement de spécifiques, le DSCR représente un ratio utilisé par les prêteurs pour évaluer la capacité à honorer les échéances de l'emprunt.

Dans l'immobilier, le DSCR sert à mesurer si les revenus dégagés permettent de faire face à l'endettement. A la fin des années 1990 et au début des années 2000, les banques demandaient un DSCR d'au moins 120%, mais des banques plus agressives ont accepté des ratios plus faibles. Cette pratique a contribué à déclencher la Crise financière de 2007-2010. Un DSCR supérieur à 100% veut dire (en théorie, suivant les normes bancaires et les hypothèses du projet) que l'entité génère un revenu suffisant pour payer la charge de ses dettes. Un DSCR inférieur à 100% indique qu'il n'y a pas suffisament de revenu pour financer les échéances de la dette.

Calcul

En général, il est calculé de la façon suivante : DSCR = (Excédent Brut d'Exploitation) / (Capital + Intérêts + Annuités de Crédit-bail)

Pour calculer le DSCR d'un projet, vous devez en premier lieu calculer son Excédent brut d'exploitation (EBE). Dans l'immobilier par exemple, il faut prendre le revenu locatif total du bien, et déduire les frais d'exploitation mais aussi les coûts d'inoccupation. Cette base permet d'obtenir l'EBE, qu'on rapporte au service annuel de la dette (qui correspond au total du principal et des intérêts annuels des emprunts contractés sur le bien). Si le bien obtient un DSCR inférieur à 100%, le revenu qu'il génère ne suffit pas à faire face à l'emprunt ainsi qu'aux dépenses d'exploitation. Un bien caractérisé par un DSCR de 80% génère des recettes servant à couvrir uniquement 80% des annuités d'emprunt. Quoi qu'il en soit, si un bien immobilier obtient un DSCR supérieur à 100%, il génère suffisamment de revenu pour faire face aux annuités d'emprunt. A titre d'exemple, un bien bénéficiant d'un DSCR de 150% génère suffisamment de revenu pour payer les annuités d'emprunt, les charges d'exploitation, et le plus souvent dégage un revenu supérieur de 50% à ce qui est indispensable pour faire face à ses charges.

Un DSCR inférieur à 100% correspond à un projet déficitaire. A titre d'exemple, un DSCR de 95% veut dire que l'excédent brut d'exploitation couvre uniquement 95% du service annuel de la dette. A titre d'exemple, dans le domaine du financement de spécifiques, cela signifierait que l'emprunteur devra piocher dans ses fonds personnels chaque mois pour assurer le financement du projet. Généralement, les bailleurs de fonds se méfient d'un projet déficitaire, mais quelques-uns l'autorisent si l'emprunteur bénéficie de revenus externes élevés. Concrètement, la majorité des banques respectant les traditions exigent un taux de 115 à 135% sur la durée du prêt pour s'assurer que les revenus seront suffisants pour couvrir les annuités correspondantes.

LLCR

Le LLCR (Loan Life Coverage Ratio), ou Taux de Couverture sur la Durée d'Emprunt, donne une valeur du DSCR sur la durée totale de l'emprunt. Il est calculé à partir de la valeur actualisée de la somme des EBE rapportée à la valeur actualisée des échéances du crédit, sur l'unique période d'emprunt.

PLCR

Le PLCR (Project Life Coverage Ratio), ou Taux de Couverture sur la Durée du Projet, donne une valeur du DSCR sur la durée totale du projet. Il est calculé à partir de la valeur actualisée de la somme des EBE rapportée à la valeur actualisée des échéances du crédit, sur la durée totale du projet.

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