Subprime

Le terme Subprime est employé surtout pour désigner une certaine forme de crédit hypothécaire, apparue aux États-Unis. Ce crédit immobilier est gagé sur le logement de l'emprunteur, avec un taux d'emprunt variable au cours du temps.



Catégories :

Titrisation - Crédit - Taux d'intérêt - Finance - Immobilier - Risque (finance) - Système bancaire

Définitions :

  • subprimes - «surcrédit… !» crédit à risque, octroyé à des personnes dont les revenus ne permettent pas d'obtenir un crédit classique. L'incapacité des ménages américains à rembourser ces crédits, suite à une hausse des taux d'intérêts, a déclenché en 2008 une crise bancaire et immobilière aux États-Unis. (source : aixtrim)

Le terme Subprime est employé surtout pour désigner une certaine forme de crédit hypothécaire (mortgage), apparue aux États-Unis. Ce crédit immobilier est gagé sur le logement de l'emprunteur (hypothèque), avec un taux d'emprunt variable au cours du temps.

Au sens le plus large, un «subprime» (subprime loan ou subprime mortgage en anglais[1]) est un crédit à risque, à taux plus élevé pour l'emprunteur, et par conséquent avec un rendement plus important pour le prêteur pour rémunérer le risque de non remboursement, cependant limité par la garantie hypothécaire prise sur le logement. Pour que le crédit reste intéressant pour l'emprunteur, des montages particulièrement élaborés avec des taux variables et des produits financiers complexes pouvaient permettre de maintenir des taux bas en début de prêt.

Pour les créanciers, les prêts subprime étaient reconnus comme individuellement risqués mais globalement sûrs et rentables. Cette vision reposait sur une hausse rapide et continue du prix de l'immobilier. Si un emprunteur ne pouvait payer, le prêteur récupérerait le logement et le revendrait[2]. En 2007, près de trois millions[3] de foyers américains étaient en situation de défaut de paiement.

Caractéristiques de ces crédits

Les emprunteurs étaient des ménages à faible revenu, qui ont eu des retards de paiement ou des absences de paiement par le passé. Tout individu a particulièrement tôt dans sa vie un score de crédit, établi par une agence privée selon ses caractéristiques socio-professionnelles et qui va fluctuer suivant les événements de sa vie (emploi, chômage, mariage, incidents de paiements, utilisation du découvert, etc). L'échelle de scores va de 300 à 850 et les emprunteurs ayant les scores les plus élevés sont dits "Prime" (> 700 le plus souvent), la catégorie Subprime correspondant aux emprunteurs dont le score est inférieur à 620, la limite étant indicative. Entre les deux, la catégorie intermédiaire est nommée Alt-A ou, plus rarement, Mid-prime.

Les créanciers étaient les banques et organismes de crédit spécialisés, qui ont titrisé une partie de ces créances, positionnées par des réhausseurs de crédit auprès de fonds de placement divers (hedge funds surtout mais pas uniquement), de banques et d'assureurs. Le marché américain du crédit n'est pas aussi intégré qu'en France par exemple où le même établissement assure en règle générale la totalité de la relation bancaire et la réalisation du prêt de l'étude préliminaire jusqu'au recouvrement en cas de contentieux. Aux États-Unis, chaque étape peut être sous-traitée à un intervenant différent avec un vendeur de crédit chargé de "sourcer" les emprunteurs, un organisme prêteur pour débloquer les fonds (généralement sans épargne en face : l'organisme se finance lui-même à court terme sur les marchés, ce qui est un problème supplémentaire en cas de crise de liquidité), un organisme pour récupérer les mensualités du prêt (un "servicer"), un organisme pour packager les prêts afin d'en faire des titres négociables sur un marché, etc. En conséquence, la notion de banque ne recouvre pas forcément la même réalité qu'en France.

Les taux d'intérêt étaient variables avec toute une palette de modalités. La première, l'indice de référence à partir duquel le taux était calculé, pouvait être le taux directeur de la banque centrale américaine mais également, souvent, le taux auxquels les banques se prêtent de l'argent entre elles sur le marché de Londres ("taux LIBOR"), ce qui ajoutait toujours à la confusion des emprunteurs, qui ignoraient complètement les implications du recours à un tel index. La plus palpable était que quand la Réserve Fédérale américaine a baissé ses taux pour alléger les mensualités des prêts subprimes, cela n'a eu d'impact que sur les prêts réalisés avec cet index mais totalement aucun sur les prêts à index LIBOR. Ce taux était ensuité majoré d'une marge et pouvait durer jusqu'à 30 ou alors 35 ans. Autres modalités envisageables : - le prêt pouvait être à un taux fixe et bas pendant les premières années puis ensuite calculé en regard d'un index, ce qui pouvait entraîner une brusque augmentation des mensualités et les rendre insupportables pour le budget des ménages (prêts "reset" dit 2/28 - 2 ans taux fixe bas puis 28 ans à taux variable - ou 3/27). - le prêt pouvait être à amortissement négatif (NegAm). La conséquence ? Le capital emprunté ne diminue pas mais augmente les premières années, ce qui permet d'avoir des mensualités moins élevées mais en contrepartie, un alourdissement de l'endettement. - Le remboursement pouvait ne porter tout d'abord que sur les intérêts (interest-only ou IO), un mécanisme s'apparentant à celui du prêt in fine tel qu'il est pratiqué en France. Les garanties portaient le plus fréquemment sur le logement, avec une hypothèque. Jusqu'au début 2007, la valeur moyenne des logements augmentait et en cas de défaillance de l'emprunteur le prêteur pouvait se rembourser par la revente du logement.

La période d'expansion des subprimes a commencé début 2004 et s'est arrêtée à la mi-2007. Les deux grands dérivés de crédit (ABS et CDO) qui ont ouvert un débouché aux subprimes ont tous deux connu une croissance particulièrement rapide, à la même époque.

La titrisation des créances consistait à les regrouper par paquet (plus de 1000) provenant de plusieurs États américains, de manière à permettre en principe une diversification du risque, ou décorrélation, en une obligation nommée ABS revendue à un rehausseur de crédit. L'ABS pouvait ensuite être mélangée avec des obligations moins risquées pour émettre des CDO, des obligations servant aux banques à proposer aux épargnants des placements à rendements garantis. L'opération de titrisation permettait de sortir les créances (prêts) du bilan de la banque. En effet, une banque qui prête doit disposer d'une réserve de fonds propres pour faire face aux difficultés éventuelles de l'emprunteur (mécanisme de précaution interne suivi par le régulateur). Par la titrisation (prêts agglomérés pour être transformés en obligations vendues à des investisseurs), la banque pouvait ainsi sortir le prêt de son bilan et évitait d'immobiliser cette réserve de fonds propres. Ainsi, elle pouvait continuer à placer de nouveaux crédits, et ainsi ré-alimenter un processus qui n'était pas encore qualifié de bulle immobilière.

Crise des subprimes

Article détaillé : Crise des subprimes.

Difficultés rencontrées à partir du début 2007

Entre 2004 et 2007, la Réserve fédérale américaine a relevé son principal taux d'intérêt directeur, le portant de 1 % en 2004 à plus de 5 % en 2007. Les familles endettées à taux d'intérêt variable, qui devaient verser les intérêts au cours des premières années du prêt, ont alors échoué à honorer des échéances mensuelles en forte hausse. Mais le développement des subprimes étant toujours récent, une majorité d'entre elle profitaient toujours du taux promotionnel particulièrement bas des premières années.

La forte rentabilité de ces créances avait amené les organismes de prêts à en proposer à des familles peu informées du risque de saisie du logement, puis à s'en débarrasser en les transformant en titres représentatifs, nommés asset-backed security. Ces ABS étaient revendues à des banques ou des rehausseur de crédit, qui s'en servaient à leur tour pour créer des collateralised debt obligation (CDO), produits financiers présentés comme sûrs, car mêlant ces créances immobilières à des obligations émises par les gouvernements, pour recevoir la meilleure notation financière, le AAA.

Risques de bulle immobilière dénoncés dès septembre 2006

Dès septembre 2006, des experts inquiets du développement des subprimes ont donné l'alerte sur le risque de bulle immobilière. Vers la fin de 2006, le marché immobilier américain a cessé de monter. Ainsi qu'à partir de février 2007, les échanges de créances immobilières ABS se sont presque arrêtés. Les prêteurs se sont montrés intraitables avec les familles en retard de paiement. Les logements saisis ont été mis sur le marché, faisant baisser progressivement leurs prix au cours de l'année 2007.

Dans un contexte de retournement des prix de l'immobilier, la revente des maisons ne suffit plus à assurer au prêteur le recouvrement de sa créance. Aux faillites personnelles des familles emprunteuses s'est ajoutée une série de difficultés financières pour les organismes prêteurs et leurs banquiers.

Tout d'abord, la crise des subprimes[4] a entraîné une baisse modérée des cours boursiers à l'été 2007, attendue par les spécialistes. La baisse la plus profonde s'est produite à l'automne 2008 quand il est apparu que énormément de banques n'avaient pas suffisament de réserves pour faire face à leurs pertes. En quinze mois, la crise de liquidité a conduit à une crise de solvabilité puis à une crise financière internationale.

Notes et références

  1. prime ou premium sert à désigner, en anglais, la qualité supérieure, et donc subprime la qualité d'en dessous ; le prime lending rate est le taux d'intérêt accordé aux emprunteurs jugés les plus fiables.
  2. http ://www. lemonde. fr/economie/article/2008/09/13/washington-organise-le-sauvetage-de-lehman_1094850_3234. html#ens_id=1089411
  3. Mortgage Foreclosures by the Numbers
  4. Dominique Doise, in Subprime : le prix des transgressions/ Subprime : Price of infringments, Revue de droit des Affaires internationales (RDAI) / International Business Law Journal (IBLJ), N° 4, 2008 [lire en ligne]

Voir aussi

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