Une hypothèque est une sureté, autrement dit un droit accordé à un créancier (par exemple une banque) sur un bien immobilier (ou exceptionnellement sur un bien meuble assimilable à un immeuble tel un navire) en garantie d'une dette, sans que le propriétaire du bien qui forme la garantie en soit dépossédé.

Un bien hypothéqué est un quoiqu'un créancier peut faire saisir si le débiteur ne remplit pas l'obligation principale (par exemple les échéances ne sont pas payées), pour le mettre en vente, et d'être remboursé par prédilection sur le prix de vente.

Une hypothèque est prise par le biais d'un notaire dans les juridictions de droit civil. Elle est aussi ouverte aux avocats dans celles de droit anglo-saxon s'il n'est pas prévu un organisme géré par la puissance publique de conveyance, ou occasionnellementd'un juge. Elle fait l'objet d'un enregistrement sur un registre officiel.

Histoire

Assiette de l'hypothèque

L'assiette de l'hypothèque est le plus souvent un immeuble ou plus précisément le droit de propriété sur un immeuble. Peuvent être hypothéqués différents droits immobiliers disponibles tels que la propriété, l'usufruit, la nue-propriété.

Créances garanties

En France, l'hypothèque permet de garantir le paiement d'une dette contractée sur des biens immobiliers neufs ou anciens.

Prêt immobilier

L'hypothèque fait l'objet d'une taxe de publicité foncière (0, 615 % du montant du prêt [0, 715% depuis le 1^er janvier 2006). Les frais d'hypothèque représentent à peu près 2 % du montant du prêt.

• L'hypothèque doit faire l'objet d'un acte notarié ; l'inscription est effectuée à la conservation des hypothèques du lieu où se trouve le bien.
• Le rang de l'hypothèque prend effet à la date de son inscription.

En cas de défaillance du débiteur de la dette garantie, l'hypothèque est réalisée : le droit est saisi puis vendu par voie judiciaire. La clause de voie parée qui permettrait de court-circuiter les procédures est interdite.

Généralement, en cas de vente du bien immobilier avant expiration de la date d'effet de l'hypothèque, il sera procédé à la radiation (appelée "mainlevée") de l'inscription d'hypothèque.

Cette radiation se fait auprès du conservateur des hypothèques par les mêmes intermédiaires habilités que pour l'inscription. Les frais et émoluments de cet acte de mainlevée sont à la charge de l'emprunteur/vendeur du bien immobilier. Il est préférable de le négocier préalablement avec le rédacteur s'il n'est pas astreint à un tarif.

Hypothèque spécifique : l'hypothèque rechargeable

Le rechargement consiste, pour l'emprunteur, à réutiliser une hypothèque originellement inscrite à l'appui d'un premier prêt, le plus fréquemment immobilier, pour garantir de nouvelles dettes.

Le passage devant notaire reste inévitable pour tout rechargement : un rechargement d'hypothèque n'est alors financièrement plus intéressant qu'une prise d'hypothèque de second rang qu'à partir d'un certain seuil de montant de prêt.

L'emprunteur a alors tout intérêt à comparer avec le coût et les frais d'un prêt personnel qui peut aller jusqu'à 12 ans de remboursement pour des montants plus faibles.

Hypothèque spécifique : Le prêt viager hypothécaire

Le prêt viager hypothécaire, souscrit auprès d'une banque, peut être versé sous forme de capital ou de rente, garanti par une hypothèque sur un bien immobilier à usage d'habitation (résidence principale, secondaire ou bien locatif). L'emprunteur n'est tenu à aucun remboursement de son vivant (capital et intérêts), sauf en cas de vente ou de don du bien.

S'adressant presque exclusivement aux personnes agées, ce type de prêt permet d'obtenir des liquidités de son patrimoine sans s'en séparer, au contraire de la vente en viager. Ce prêt peut être utile pour compléter les revenus de sa retraite et/ou faire face à des dépenses imprévues (dépendance, réparation du logement, etc).

Au décès, les héritiers peuvent alors choisir de racheter le prêt s'ils souhaitent conserver le bien immobilier ; mais quoi qu'il arrive, la dette réclamée par la banque ne pourra excéder la valeur de revente du bien telle qu'estimée au jour du décès (plafonnement de la dette), ce qui protège les héritiers.

En janvier 2008, seul le Crédit Foncier de France propose un prêt viager hypothécaire : accessible à partir de 65 ans et versé sous forme de capital. Le prêt viager hypothécaire pourrait être utilisé en réponse à la dépendance des personnes âgées. ^[1]

Voir aussi

• Un article de Finance & Stratégies concernant les comptes courants hypothécaires
• (fr) Hypothèque ou caution bancaire sur le site du Conseil supérieur du notariat

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